Im Jahr 2025 steht im Kanton Bern eine bedeutsame Änderung in der Besteuerung von Wohneigentum an: Der traditionelle Eigenmietwert wird durch die kürzlich beschlossene Reform gestückelt abgeschafft.
Die wichtigsten Fakten im Überblick:
Bereits am 28. September 2025 nahm die Schweizer Stimmbevölkerung eine Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts bzw. zur Einführung einer neuen Objektsteuer für Zweitliegenschaften mit rund 57,7 % Ja-Stimmen und einer Mehrheit der Kantone an.
Im Kanton Bern heisst das: Bis zur Umsetzung gilt das bisherige System weiter. Eine erste realistische Einführung der Reform wird auf das Steuerjahr 2028 geschätzt.
Was bedeutet das konkret für Eigentümerinnen und Eigentümer?
Wer eine Immobilie selbst nutzt – erst- oder zweit-Wohnung – muss künftig nicht mehr den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern.
Gleichzeitig werden verschiedene Steuerabzüge eingeschränkt oder abgeschaft: z. B. Abzug von Unterhaltskosten bei selbstgenutzten Liegenschaften sowie der allgemeine Schuldzinsabzug werden reduziert oder entfallen.
Kantone erhalten die Möglichkeit, für überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften eine Objektsteuer einzuführen, um Einnahmeausfälle – etwa in Tourismusregionen – aufzufangen.
Auswirkungen im Kanton Bern:
Laut dem Hauseigentümerverband Kanton Bern rechnet man im Kanton Bern mit vergleichsweise geringen Einnahmeausfällen durch Wegfall des Eigenmietwerts bei Zweitwohnungen, da der Anteil Zweitwohnungen und damit das Steuerpotenzial kleiner ist als in anderen Kantonen.
Der Verband weist darauf hin, dass die konkrete Ausgestaltung der Objektsteuer auf Zweitwohnungen noch offen ist – etwa ob und in welchem Umfang Gemeinden die Möglichkeit erhalten, solche Steuern zu erheben.
Eigentümer sollten gerade in den kommenden Jahren prüfen, wie sich Unterhalts- und Finanzierungsentscheidungen (z. B. Amortisation, Renovation) im Hinblick auf die neue Steuerlage auswirken könnten.
Zeitliche Umsetzung & Übergang:
Die Reform wurde auf Bundesebene beschlossen (Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung sowie der Verfassungs-Änderung) – Kantone müssen ihre gesetzlichen Grundlagen anpassen.
Bis zur Umsetzung bleibt der Eigenmietwert weiterhin steuerpflichtig. Es gilt eine Übergangszeit von mindestens zwei Jahren.
Für das Steuerjahr 2028 wird als frühester Zeitpunkt genannt, ab dem die Abschaffung in Kraft treten könnte.
Praktische Hinweise für Eigentümer im Kanton Bern:
Wer aktuell eine Renovation oder Unterhaltsmassnahme plant, sollte prüfen, ob ein Abzug noch möglich ist – nach Inkrafttreten der Reform entfallen solche Abzüge für selbstgenutzte Liegenschaften.
Wer eine Immobilie erwirbt und nutzt, sollte die Finanzierungsstruktur überdenken: Der Wegfall des Schuldzinsabzuges macht hohe Hypothekarzinsen weniger steuerlich wirksam.
Für Zweitliegenschaften (z. B. Ferienwohnungen) ist die künftige Objektsteuer relevant: Auch im Kanton Bern könnte hier eine Neuerung kommen, je nach Gemeinde und kantonaler Ausgestaltung.
Fazit:
Die Reform des Eigenmietwerts im Kanton Bern markiert einen bedeutenden Wandel im Steuerrecht für Wohneigentum. Obwohl sie bereits beschlossen ist, liegt die Umsetzung noch in der Zukunft – erst ab 2028 ist mit dem endgültigen Wegfall des Eigenmietwerts zu rechnen. Für Eigentümer heisst das: Aufmerksamkeit für die Übergangszeit, Prüfung von Unterhalts-, Finanzierungs- und Steuerentscheidungen sowie Verfolgung der kantonalen Umsetzung insbesondere im Hinblick auf Zweitwohnungen.